안녕하세요 컨설턴트입니다.
오늘은 금리와 부동산의 상관관계를 설명해 보려 합니다.
1. 개인과 기업은 투자 방식이 다르다.
한국 시장에서 부동산이라 하면 일반적으로 주거용에 초점을 맞춘 개인 간의 거래 위주의 "소매시장"에 가깝습니다. 반면 미국을 위시한 서구권에는 전문 임대주택 기업들과 리츠들이 주가 되어 시장을 이끌어 갑니다. 여기서 한국 시장에서 부동산 투자를 하는 대부분의 개인들은 거시 경제 관점과 괴리감이 발생을 합니다.
개인도 마찬가지지만 기업 또한 부동산 투자 시 자금을 대출하여 조달합니다. 이들의 목적은 임대 수익을 통한 현금 흐름 창출과 매매 시 주택 가격 상승 시 발생하는 매매 차익인데 당연히 전자가 우선 합니다.
프로젝트파이낸싱
근사한 사업계획은 있는데 돈이 없다. 담보로 잡힐 재산도 없다. 개인이 세운 일이라면 십중팔구 계획은 계획에 그치고 말 것이다. 하지만 국가나 기업이 꼭 해야 하는 일이라면? 시계를 40년 전
m.terms.naver.com
반면 국내 개인 및 법인들의 부동산 투자의 대부분은 매매 차익을 노리는 투자인데 건설업에서는 위와 같은 프로젝트 파이낸싱으로 자금을 조달했고 개인은 갭투자를 통해 자금을 조달해서 투자를 했습니다. 최근 5년간 연평균 30% 이상이고 잔고 기준으로 보면 더 높은 비율의 갭투자가 되어 있을 것으로 추정됩니다.
https://v.daum.net/v/20211003193029554
갭투자 막겠다더니.. 4년간 3배나 뛰었다
문재인 정부가 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 부동산 투기의 하나로 지목하고 규제책을 쏟아냈지만 공염불에 그친 것으로 드러났다. 대책 발표 직후에만 일시적으로 줄었을 뿐 최근 4년간
v.daum.net
2. 부동산 투자 시 금리가 왜 중요한가?
빚을 내서 투자하는 대부분의 개인 투자자들은 막연히 대출 이자가 늘어나기 때문에 금리가 오르면 집값이 떨어진다라고 인지하고 있지만 실상은 다릅니다. 바로 임대수익률(통상 기대 수익률 4~5%)에 기반하여 부동산 시장은 움직이게 되어 있습니다. 이는 채권과 매우 유사한 흐름을 보이는데 그 방향은 반대로 움직이게 됩니다.
ㅁ 저 금리(금리 1%, 임대 수익률 5%)
- Case 1
자기 자본 0원/대출 100원 투자/채권 수익률 1% < 임대 수익률 5%
수익 5원 - 이자 1원 = 수익 4원, 수익률 무제한
아주 드물게 발생할 수 있는 예외적인 상황입니다.
Case 2
자기 자본 20원/대출 80원 투자/채권 수익률 1% < 임대 수익률 5%
수익 5원 - 이자 1원 - 기회비용 0.2원 = 수익 3.8원, 수익률 19%
매우 높은 수익률을 달성할 수 있습니다. 부동산은 강세 시장입니다.
Case 3
자기 자본 50원/대출 50원 투자/채권 수익률 1% < 임대 수익률 5%
수익 5원 - 이자 0.5원 - 기회비용 0.5원 = 수익 4원, 수익률 8%
여전히 매력적인 수익률입니다. 부동산 시장은 서서히 고점에 가까워집니다.
Case 4
- 자기 자본 100원/대출 0원 투자/채권 수익률 1% < 임대 수익률 5%
수익 5원 - 이자 1원 - 기회비용 1원 = 수익 3원, 수익률 3%
이런 케이스는 드뭅니다만 현금 부자들은 현금 흐름을 바탕으로 리모델링 혹은 특정 조건을 맞춘 후 매매차익을 만들어 내서 매도할 수 있습니다.
저금리일 때 부동산이 상승할 수밖에 없는 이유기도 합니다. 반면 최근 1년처럼 금리가 상승하기 시작하면 부동산의 매력은 점점 떨어지게 됩니다. 기본적으로 부동산 관리에는 여러 가지 비용(거래 수수료 및 유지 보수 비용, 세금 등)과 노동(or 노력)을 투입해야 하는데 은행은 돈만 예치하면 추가 비용이나 노력 없이 정해진 이자가 나옵니다. 비용과 노력을 해야 얻을 수 있는 5%와 가만히 앉아 있어도 얻을 수 있는 5%가 있다면 바보가 아닌 이상 은행에 예금을 하게 됩니다. 자연스럽게 자금은 자산 시장에서 은행으로 이동하게 됩니다.
ㅁ 금리 인상기(금리 5%, 임대 수익률 5%)
Case 1
자기 자본 20원/대출 80원 투자/채권 수익률 5% = 임대 수익률 5%
수익 5원 - 이자 4원 - 기회비용 1원 = 수익 0원, 수익률 0%
벌써 선수들은 다 빠지고 끝물 투자자들이 남아 매매 차익을 노리기 위해 들어오는 시기입니다.
Case 2
자기 자본 20원/대출 80원 투자/채권 수익률 7% > 임대 수익률 5%
수익 5원 - 이자 5.6원 - 기회비용 1.4원 = 수익 -2원, 수익률 -10%
손실률은 점점 커지고 부동산 가격은 하락합니다. 금리의 추가 인상 또는 높은 수준의 금리가 유지되면 큰 폭의 하락이 발생합니다.
금리가 인상되면 부동산과 기존에 발행된 채권의 가격은 하락하게 됩니다.
https://ekfquf2420.tistory.com/51
국채금리 상승 무슨 뜻이고 어떤 시그널인가?
네이버 블로그에서 2/26에 작성한 글입니다. 안녕하세요 컨설턴트입니다. 오늘은 국채 금리의 상승을 어떻게 해석해야 하는지 알아보겠습니다. 정책 금리 VS 시장 금리 미국 연준 의장은 금리
ekfquf2420.tistory.com
3. 코스톨라니의 달걀
일반적으로 코스톨라니 달걀 모형은 2가지로 나뉩니다.
ㅁ 주식 관점
코스톨라니 책의 핵심인 내용 2가지입니다.
- 주식의 수가 많은가 시장에 바보의 수가 많은가
- 부화뇌동파가 주식을 가지고 있는가 소신파가 주식을 가지고 있는가
ㅁ 종합 투자 관점
22년 12월 현재 어느 지점에 우리는 와 있을까요? 금리 고점의 언저리로 가고 있습니다. 부동산은 금리가 상승을 시작한 초입인 작년 하반기가 고점이고 주식은 우크라이나 전쟁이 없었다면 올해 하반기 미 국채 10년물이 3%를 넘어가는 시기즈음 고점이 형성되었어야 하나 우크라이나 전쟁이라는 변수로 판이 깨져 작년 12월부터 하락을 시작했습니다.
4. 그렇다면 부동산 투자의 시기는 언제인가?
부동산 투자의 시기는 연준 금리가 3% 이하로 내려가고 시장에서 거래가 실종됐다가 거래량이 급등하는 시기에 담는 사람이 승자가 됩니다. 이때가 바로 버틸 수 없는 사람에게서 여유가 있는 사람에게로 자산이 이동하는 시기이며 IMF때도, 금융위기 때도 동일하게 부자들이 결국 승자가 됐습니다. 하지만 이번에는 큰 변수가 하나 있습니다. 바로 대한민국의 인구 감소입니다. 인구가 감소하면 주택을 매수해줄 다음 세대가 줄어들고 이는 공급과 수요의 법칙에 주택 가격의 하락을 불러오게 됩니다.
https://eiec.kdi.re.kr/publish/columnView.do?cidx=13981&ccode=&pp=20&pg=&sel_year=2021&sel_month=07
인구감소, 어떻게 대응할 것인가? | 나라경제 | KDI 경제정보센터
지난 7월 28일 통계청은 우리나라 인구가 2020년 정점(5,184만 명)을 지나 2021년(5,174만 명) 감소했다고 발표했다. 저출산고령화의 영향으로 인구감소 국가가 된 것이다. 이번 글에서는 우리나라의
eiec.kdi.re.kr
일부 몰지각한 전문가들이 부동산 및 건설 카르텔의 사주를 받아 헛소리를 하고 있습니다만 인구와 금리는 부동산 가격에 절대적인 영향을 미칩니다. 아래 통계를 봐도 곧 다가올 중장기적인 주거용 부동산의 하락은 예측 가능한 미래일 수밖에 없습니다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/8479128
[부동산 알쏭달쏭] 日 다마신도시는 왜 유령도시로 추락 했나 - 매일경제
지난 주 연재에서는 일본 도쿄 인근의 다마신도시가 갑작스럽게 몰락한 이유를 `도심 회귀현상`에서 찾고 서울 아파트값이 치솟는 이유도 이와 유사하다고 진단했다. 이번 시간에는 다마신도시
www.mk.co.kr
https://m.mk.co.kr/news/world/8164662
日 넘치는 돈 부동산으로…`버블` 조짐 - 매일경제
경기회복·고소득층 매수세에 도쿄 맨션가격 27년만에 최고…150억원짜리 아파트도 등장긴자 빌딩 3.3㎡ 13억원 육박…업지구도 과거 `버블` 돌파日 평균집값은 되레 0.6% `뚝`…도심·지방 양극화
www.mk.co.kr
지방은 점점 노쇠화되고 수도로 젊은 층이 모이기 때문에 수도의 인구는 유지 또는 증가를 하며 이로 인해 수요는 유지가 되므로 수도의 중심지는 분명 하락 후 반등을 할 가능성이 매우 높습니다. 대신 최근 몇 년간 유행한 묻지마 갭투자는 이제 필승 카드가 아닙니다. 위에 링크한 다마 신도시를 포함한 도쿄 주변의 신도시들은 한국으로 치면 가깝게는 분당, 멀게는 동탄 신도시 정도의 위치입니다. 이 지역이 향후 일본처럼 하락을 할 것인가 아니면 한국은 다르게 갈 것인가에 대한 판단은 각자의 몫입니다만 근본적인 문제, 출산율이 해결되지 않는 한 결국 일본과 유사한 문제점이 발생할 가능성이 매우 높습니다.
5. 결론
"다음 시기에 갭투자 해야지", "부동산은 불패"라는 생각을 가진 분들을 주변에서 많이 봅니다. 하지만 지금은 상황이 달라졌습니다. 게임의 룰이 바뀌었는지 모르고 동일한 방법으로 시장에 뛰어들면 큰 피해를 보게 됩니다. 아직 금리의 최고점에 도달하지도 않았으며 금리의 최고점을 최소 6개월에서 9개월 정도 연준이 유지할 가능성이 매우 높고 이는 중장기(3~5년) 내에 부동산 시장의 반등이 매우 어렵다는 걸 뜻합니다.
- 실거주 목적으로 주택을 구매하고자 하는 분이라면 현재 대출 금리+2%를 최대 지점으로 잡고 이자 및 원금 상환이 감당 가능한 범위 내에서 내년 하반기부터 집 매수를 알아보셔도 늦지 않습니다.
- 여유 현금을 투자하고 싶은 분이라면 연준 금리 5% 달성 후 6개월 뒤에 만기가 최소 2년이 넘는 국채, 지방채, 혹은 AA 이상 등급의 회사채를 매수하여 고금리의 이자 수익과 금리 하락기에 채권 매도를 통해 채권 매매 차익까지 얻는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 좋은 시기입니다.
- 갭투자를 무리하게 한 다주택자라면 보유 주택들을 당장 내일이라도 싼 가격에 처분하여 위험한 시기를 대비해야 합니다. 금리가 단기간에 내려갈 가능성은 0에 수렴하며 집값이 단기간에 반등할 것이라는 환상을 깨야 합니다.
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